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Leben und WohnenQualifizierter Mietspiegel 2021für Kornwestheimgültig vom 1. August 2021 bis 31. Juli 2023www.kornwestheim.de/mietspiegel
Kornwestheimer Mietspiegel 20212
QUALIFIZIERTER MIETSPIEGEL 2021FÜR KORNWESTHEIMGültig vom 1. August 2021 bis 31. Juli 20233Kornwestheimer Mietspiegel 2021
INHALTVORWORT5I.ALLGEMEINE INFORMATIONEN6Erläuterung zum qualifizierten Mietspiegel 2019 und zur Fortschreibung 2021Funktion des MietspiegelsMieterhöhungNettomiete und NebenkostenBereinigung von (Teil-) Inklusivmieten67889II. ANWENDUNG DES MIETSPIEGELS9Schritt 1:Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus nach Wohnungsgröße und Baualter9Schritt 2:Ermittlung von Zu-/Abschlägen je nach Wohnungsart, Ausstattung,Beschaffenheit und Wohnlage11Schritt 3: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete15III. ANWENDUNGSBEISPIEL17INFORMATION UND BERATUNG18Kornwestheimer Mietspiegel 20214
VORWORTLiebe Kornwestheimerinnen und Kornwestheimer,liebe Mieter/-innen und Vermieter/-innen,im Herzen der Region Stuttgart liegt die StadtKornwestheim. Die attraktive Lage zwischen derLandeshauptstadt Stuttgart und der BarockstadtLudwigsburg, die kurzen, kompakten Wege sowiefamilienfreundliche Angebote sorgen dafür, dassKornwestheim von vielen Menschen als Lebensmittelpunkt gewählt wird. Dadurch steigt die ohnehin große Nachfrage nach Wohnraum immer weiter.Nach zwei Jahren ist eine Fortschreibung des Mietspiegels erforderlich geworden. Das EMA-Institutfür empirische Marktanalysen mit Sitz in Sinzing,das den seit zwei Jahren gültigen Mietspiegelerstellt hat, zeichnet auch für die Fortschreibungverantwortlich. Hierbei gelangte die Index-Methodemit dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privatenHaushalte zur Anwendung. Diese Methode ist vomGesetzgeber vorgesehen und bietet somit die notwendige Rechtssicherheit. In zwei Jahren wird dannwieder ein neuer Mietspiegel erstellt.Vor diesem Hintergrund konnten wir Ihnen zum 1.August 2019 den ersten qualifizierten Mietspiegelfür Kornwestheim zur Verfügung stellen und Ihnendamit einen Überblick über das Mietpreisniveau inKornwestheim geben.Das Ergebnis der Fortschreibung ist ein Anstieg derdurchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmietevon 9,01 Euro/m² auf 9,12 Euro/m². Die Tabelle zurmonatlichen Basis-Nettomiete in Abhängigkeit vonWohnfläche und Alter des jeweiligen Gebäudeswurde entsprechend angepasst. Der Berichtsteil unddie Anwendungslogik bleiben unverändert.Mit Hilfe des Berechnungsschemas im Mietspiegelund des zusätzlich online verfügbaren Mietenrechners lässt sich die Miethöhe für eine bestimmteWohnung schnell und nachvollziehbar ermitteln.Das sorgt für eine größere Transparenz und mehrRechtssicherheit.Ich bin davon überzeugt, dass Ihnen der fortgeschriebene Mietspiegel eine aktuelle und wie bisherschon übersichtliche und nachvollziehbare Unterstützung bei der Gestaltung der Mietverhältnissebietet.Ich freue mich, dass der Mietspiegel von Ihnenals Wohnungssuchenden, Mieter/-innen undVermieter/-innen bisher so gut angenommenwurde.IhreUrsula KeckOberbürgermeisterin5Kornwestheimer Mietspiegel 2021
I. ALLGEMEINE INFORMATIONENERLÄUTERUNG ZUM QUALIFIZIERTEN MIETSPIEGEL 2019UND ZUR FORTSCHREIBUNG 2021EMA-Institut für empirische Marktanalysen erarbeitet. Dieser Mietspiegel wurde von der Stadt als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d BürgerlichesGesetzbuch (BGB) anerkannt. Er tritt am 1. August2021 in Kraft und gilt bis 31. Juli 2023.Der qualifizierte Mietspiegel 2019 wurde im Auftragder Stadt Kornwestheim auf der Grundlage einerrepräsentativen Mieter- und Vermieterumfrage neuaufgestellt. Er basiert auf 611 Datensätzen, die imZeitraum Dezember 2018 bis Januar 2019 bei zufällig ausgewählten mietspiegelrelevanten Haushaltenschriftlich erhoben wurden.An der Neuerstellung und der Fortschreibung desMietspiegels hat ein begleitender Arbeitskreis ausWohnungsmarktexperten mitgewirkt. In diesemGremium waren vertreten:Die Befragung und die Auswertung der erhobenenDaten wurden durch das EMA-Institut für empirischeMarktanalysen, Sinzing, durchgeführt. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichenGrundsätzen ebenfalls vom EMA-Institut aufgestellt.1. DMB-Mieterbund für Stadt undKreis Ludwigsburg e. V.Der Mietspiegel wurde 2021 per Anwendung desdeutschen Verbraucherpreisindex an die aktuelleMarktentwicklung angepasst.2. Verband der Haus-, Wohnungs- undGrundeigentümer Haus & GrundRegion Ludwigsburg e. V.Die Fortschreibung 2021 wurde ebenfalls durch das3. Immobilienverband Deutschland IVD Süd e. V.Kornwestheimer Mietspiegel 20216
FUNKTION DES MIETSPIEGELSAufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht inden Anwendungsbereich des Mietspiegels:Der Mietspiegel ist gemäß §§ 558c und 558d BGBeine Übersicht über die in Kornwestheim gezahltenMieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheitund Lage ( ortsübliche Vergleichsmiete) einschließlich energetischer Ausstattung und Beschaffenheit. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sichaus Mieten zusammen, die in den letzten vier Jahren(seit 1. Januar 2020 in den letzten sechs Jahren)neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungenabgesehen, geändert worden sind.Sozialmietwohnungen, für die einWohnberechtigungsschein notwendig istWohnraum, der überwiegendgewerblich genutzt wirdWohnraum in Studenten-, Jugend-, Alten-,Pflegeheimen oder in sonstigen Heimenoder Wohnungen, bei denen die Mietzahlungzusätzliche Leistungen abdeckt(z. B. Betreuung und Verpflegung)Der Mietspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestandtransparent zu machen. Streitigkeiten zwischenMietvertragsparteien aus Unkenntnis über das Mietniveau sollen vermieden, Kosten der Beschaffungund Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall verringert werden. Den Gerichten wird die Entscheidung in Streitfällen erleichtert.Wohnraum, der nur vorübergehend – maximalsechs Monate – vermietet ist(z. B. Ferienwohnungen)möblierter Wohnraum, der Teil der vomVermieter selbst bewohnten Wohnung istDer Mietspiegel ist eine der gesetzlichen Begründungsalternativen bei der Anpassung der Miethöhezwischen den Mietvertragspartnern.Notunterkünfte für Personen mitdringendem WohnungsbedarfSeit 4. Juni 2020 gilt in Kornwestheim die Mietpreisbremse. Bei Abschluss eines neuen Mietvertragsdarf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nurnoch um höchstens 10 Prozent überschreiten – essei denn, die Miete lag schon vorher über diesemNiveau. Ausnahmen gelten unter anderem bei Neubauwohnungen und bei der ersten Vermietung nacheiner umfassenden Modernisierung.Nicht unmittelbar anwendbarist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht erfasst wurden:möbliert oder teilmöbliert vermieteterWohnraum (ausgenommen Ausstattung mitEinbauküchen und/oder Einbauschränken)Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen undvermietete Häuser auf dem nicht preisgebundenenWohnungsmarkt im Wohnflächenbereich zwischen25 m² und 150 m².Dienst- oder Werkswohnungen, beidenen der Mietvertrag an einBeschäftigungsverhältnis gebunden istUntermietverhältnisseEinzelzimmer, die Teil einer komplettenWohnung sindnicht abgeschlossener WohnraumStand: Juli 20217Kornwestheimer Mietspiegel 2021
MIETERHÖHUNGentsprechende Entgelte von mindestens dreiVergleichswohnungenNach § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wennEnthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben füreine Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf eine andereBegründungsart stützt.die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu demdie Erhöhung eintreten soll, seit mindestens15 Monaten unverändert ist unddie verlangte Miete die ortsüblicheVergleichsmiete nicht übersteigt, die in derGemeinde oder in einer vergleichbarenGemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art,Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lageeinschließlich der energetischen Ausstattungund Beschaffenheit in den letzten vier Jahrenvereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert wurde unddie Miete sich innerhalb eines Zeitraums vondrei Jahren nicht um mehr als 15 Prozenterhöht (seit 1. Juli 2020 gilt in Kornwestheim dieabgesenkte Kappungsgrenze).Zur Begründung einer Mieterhöhung genügt es,wenn die verlangte Miete innerhalb einer Spanneliegt. Der Mieter hat nach § 558b BGB zur Prüfung,ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll,eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweitenKalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Stimmt der Mieter der gefordertenErhöhung innerhalb der Frist nicht zu, so kann derVermieter innerhalb von drei weiteren Monaten beimzuständigen Amtsgericht auf Erteilung der Zustimmung klagen. Eine Kündigung, durch die der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will, ist nichtzulässig.Diese Bestimmungen gelten nicht für Mieterhöhungen infolge Modernisierung sowie gestiegenerBetriebskosten.Der Vermieter muss nach § 558a BGB das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlichgeltend machen und begründen. Zur Begründungkann Bezug genommen werden aufHat der Mieter der Erhöhung zugestimmt, wird dieerhöhte Miete vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Für Mieterhöhungen nachModernisierungsmaßnahmen gelten abweichendeVorschriften.einen Mietspiegeleine Auskunft aus einer Mietdatenbankein mit Gründen versehenes Gutachten einesöffentlich bestellten und vereidigtenSachverständigenStand: Juli 2021NETTOMIETE UND NEBENKOSTENBei den Mietpreisangaben im Mietspiegel handelt essich um monatliche Nettomieten in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Euro/m²).der Hausbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, derhausbezogenen Versicherungen und die laufendenKosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschaftsantenne.Unter der Nettomiete versteht man das Entgelt fürdie Überlassung der Wohnung ohne sämtliche Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung.Verwaltungs- und Instandhaltungskosten dürfennach § 1 Betriebskostenverordnung nicht auf denMieter umgelegt werden.Nicht enthalten sind zum Beispiel folgende Betriebskosten: laufende öffentliche Lasten desGrundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, der zentralen Heizungund Warmwasserversorgung, desAufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, desHausmeisters, der Hausreinigung, der Gartenpflege,Kornwestheimer Mietspiegel 2021Die Miete für eine Garage, einen Stellplatz, eine Küche, Zuschläge für Möblierung und Untervermietungsowie Anteile für Schönheitsreparaturen sind in derNettomiete ebenfalls nicht enthalten.8
BEREINIGUNG VON (TEIL-) INKLUSIVMIETENSind in der Mietzahlung Betriebskosten, Küchen-,Stellplatz-/Garagenmieten, Zuschläge für Möblierung oder Untervermietung, Anteile für Schönheits-reparaturen enthalten, muss durch entsprechendeAbzüge zunächst die Höhe der Nettomiete ermitteltwerden.II. ANWENDUNG DES MIETSPIEGELSDie Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung erfolgt imMietspiegel in drei Schritten:1. Es wird das durchschnittliche Nettomietniveau( Basis-Nettomiete) für eine Wohnung jenach Wohnungsgröße und Baualter bestimmt(Tabelle 1).prozentuale Zu- bzw. Abschläge auf dasdurchschnittliche Mietniveau aus Tabelle 1interpretiert werden.3. Die Ergebnisse aus Tabelle 1 und 2 werdenzusammengefasst, um daraus abschließenddie ortsübliche Vergleichsmiete für jedeindividuelle Wohnung zu ermitteln (Tabelle 3).2. Besonderheiten bei der Ausstattung, derBeschaffenheit, der Art der Wohnung und derWohnlage werden über Punktwerte berücksichtigt (Tabelle 2). Diese können auch alsSCHRITT 1ERMITTLUNG DES DURCHSCHNITTLICHEN MIETNIVEAUSNACH WOHNUNGSGRÖSSE UND BAUALTERTabelle 1 bildet die Basis des Mietspiegels. Sie gibtdas durchschnittliche Nettomietniveau für Wohnungen mittleren Standards und mittlerer Wohnlage( Basis-Nettomiete) in Abhängigkeit von Wohnungsgröße und Baualter in Euro/m² und pro Monatwieder.Wenn durch An- oder Ausbau nachträglich neuerWohnraum geschaffen wurde (z. B. Ausbau einerDachgeschosswohnung, Dachaufstockung), istfür diesen Wohnraum die Baualtersklasse zu verwenden, in der die Baumaßnahme erfolgte. Gegebenenfalls sind Abschläge für den Zustand desBestandsgebäudes im Rahmen der Mietpreisspannevorzunehmen.Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind diegesetzlichen Bestimmungen der Wohnflächenverordnung zu beachten.Fehlende oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen, die den Zustand eines Wohnraums odereines Gebäudes beeinflussen, werden über Tabelle2 erfasst.Grundsätzlich ist eine Wohnung in diejenige Baualtersklasse einzuordnen, in der das Gebäude fertigerstellt bzw. die Wohnung bezugsfertig wurde.9Kornwestheimer Mietspiegel 2021
Anwendungsanleitung für Tabelle 1:1.2.Ordnen Sie Ihre Wohnung zunächst nach der Wohnfläche in die zutreffende Zeile ein.Suchen Sie anschließend in der Kopfzeile die Baujahresklasse, in dem das Gebäude mit IhrerWohnung ursprünglich errichtet worden ist.Zur späteren Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete übertragen Sie den abgelesenenWert in Zeile A der Tabelle 3.3.TABELLE 1:MONATLICHE BASIS-NETTOMIETE NUR INABHÄNGIGKEIT VON WOHNFLÄCHE UND BAUALTERBaujahrWohnflächem²vor19191919 19481949 19741975 19841985 19941995 20002001 20052006 20102011 ²Euro/m²Euro/m²Euro/m²Euro/m²Euro/m²25 - 4730 - 4235 - 0740 - 459,969,579,779,9810,1110,4910,9111,4111,9613,1545 - 509,509,119,309,519,649,9910,4010,8711,3912,5350 - 559,178,818,999,199,319,6610,0410,5011,0112,1155 - 608,968,618,798,989,109,449,8110,2710,7511,8460 - 708,788,438,618,808,919,249,6210,0510,5411,5970 - 808,738,378,568,758,869,189,569,9910,4711,5280 - 908,788,428,608,798,919,249,6110,0410,5311,5890 - 1209,018,658,839,029,149,499,8610,3210,8011,89120 - 1509,348,969,159,369,489,8310,2310,6911,2112,32*) Bei der Verwendung der Grenzen der Wohnflächenklassen gilt die kaufmännische Rundung auf die zweite Nachkommastelle.Die durchschnittliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen beträgt inKornwestheim zum Zeitpunkt der Datenerhebung: 9,12 Euro/m².Kornwestheimer Mietspiegel 202110
STADTTEILKARTEB27Ludwigsburger StraßeNOstMitteSCHRITT 2eStuttgarter G VON ZU-/ABSCHLÄGEN JE NACH WOHNUNGSART, AUSSTATTUNG, BESCHAFFENHEIT UND WOHNLAGENeben Wohnfläche und Baualter beeinflussen auchBesonderheiten bei der Art des Gebäudes bzw. derWohnung, der Ausstattung, der Beschaffenheit undder Wohnlage den Mietpreis einer Wohnung.Tabelle 2 weist Punktwerte für das Vorhandenseinbesonderer, nicht standardgemäßer Wohnwertmerkmale aus. Tabelle 2 enthält nur Wohnwertmerkmale,die sich im Rahmen der Auswertungen alsmietpreisbeeinflussend herausgestellt haben.Maßgeblich sind nur Merkmale, die vom Vermietergestellt werden. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen – ohne dassdie Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden –so gelten diese Ausstattungsmerkmale als nichtvorhanden. Bei den ausgewiesenen Zu- undAbschlägen handelt es sich jeweils um durchschnittliche Punktwerte hinsichtlich Qualität und Zustand.Anwendungsanleitung für Tabelle 2:1.2.3.Überprüfen Sie, ob die angeführten mietpreisbeeinflussenden Wohnwertmerkmale auf dieWohnung zutreffen. Falls ja, tragen Sie die entsprechenden Punktwerte in die weißen Felderder Spalte „Übertrag“ am rechten Rand von Tabelle 2 ein.Bilden Sie am Ende der Tabelle 2 jeweils die Punktsumme der Zu- bzw. Abschläge in derSpalte „Übertrag“.Übertragen Sie diese Ergebnisse in Zeile B von Tabelle 3.11Kornwestheimer Mietspiegel 2021
TABELLE 2:PUNKTWERTE FÜR WOHNWERTMERKMALE, DIE DENMIETPREIS SIGNIFIKANT tragAbschlagAbwertende Merkmale nach Art, Ausstattung und Beschaffenheit des Wohnraumskein abgeschlossenes Badezimmer in der Wohnung7Wohnung wird überwiegend mit Holz-/Kohle-/Gas-/Öleinzelöfen beheiztbzw. keine vom Vermieter gestellte Heizung vorhanden7kein Bodenbelag vom Vermieter gestellt (nur Estrich) oder in den letzten 10Jahren nicht modernisierte PVC-/Linoleum-/Teppich-Böden bei mehr als 50% der Wohnfläche vorhanden5keine zeitgemäße Elektroinstallation (z. B. kein gleichzeitiger Betriebleistungsstarker Geräte möglich, Leitungen vor 1960 verlegt)3keine Internetanschlussmöglichkeit3weder Balkon, Loggia noch (Dach-)Terrasse vorhanden3keine Gegensprechanlage mit Türöffner in einem Mehrfamilienhausvorhanden2einfache Sanitärausstattung: Fußboden im Bad nicht gefliest/keinfliesengleiches Material oder kein Fenster bzw. sonstige Lüftungsmöglichkeit(Anlage) oder keine zentrale Warmwasserversorgung in der Wohnung(z. B. nur Kleinboiler)2überwiegend Einscheibenverglasung (einfach verglast) oderKastenfenster/Doppelfenster oder Fenster mit zusätzlichem Vorfenster1Aufwertende Merkmale nach Art, Ausstattung und Beschaffenheit des Wohnraumskomplette Einbauküche wird vom Vermieter gestellt, mit mindestens2 Einbauelektrogeräten, Spülbecken mit Unterschrank und ausreichendKücheneinbauschränken7hochwertige Sanitärausstattung: Standardausstattung plus Boden/Wand imNassbereich gefliest/fliesengleiches Material, Fenster bzw. sonstigeLüftungsmöglichkeit (Anlage) vorhanden, zusätzlich müssen 2 der folgenden4 Ausstattungsmerkmale vorhanden sein: Fußbodenheizung im Bad,Handtuchwärmer-/Strukturheizkörper, zweite Toilette in der Wohnung,bodengleiche Dusche4Maisonette-/Galeriewohnung in einem Mehrfamilienhaus(Wohnung über 2 Etagen)4großer Balkon mit mehr als 10 m² Fläche vorhanden4Aufzug in Gebäude mit maximal 4 übereinander liegenden Etagen( Erdgeschoss bis max. 3. Stock) vorhanden3überwiegend hochwertiger Fußboden(insb. Dielen, Parkett, Vinyl, Steinboden wie z.B. Marmor)2fest zugewiesener Stellplatz in Tiefgarage, Einzelgarage, Carport oder imFreien vorhanden (unabhängig von einem eigenen Mietzuschlag)2Kornwestheimer Mietspiegel 202112ZuschlagAbschlag
ZuschlagAbschlagDurchgeführte oder fehlende Modernisierungsmaßnahmen bei Wohnungenmit Baujahr vor 1995 (siehe Tabelle 2a)Teilmodernisierung Kategorie I (bis 3 Punktwerte in Tabelle 2a)10Teilmodernisierung Kategorie II (4 - 6 Punktwerte in Tabelle 2a)2Teilmodernisierung Kategorie III (7-10 Punktwerte in Tabelle 2a)4Teilmodernisierung Kategorie IV (mindestens 11 Punktwerte in Tabelle 2a)oder Vollsanierung nach 2008 (Gebäude entspricht Neubau zum Zeitpunkt derSanierung)8Wohnung liegt in einem Gebäude mit Baujahr zwischen 1985 und 1994 und eswurden nach 2008 keinerlei Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt(Gesamtpunktwert 0 in Tabelle 2a)000Wohnung liegt in einem Gebäude mit Baujahr zwischen 1960 und1984 und es wurden nach 2008 keinerlei Modernisierungsmaßnahmendurchgeführt (Gesamtpunktwert 0 in Tabelle 2a)5Wohnung liegt in einem Gebäude mit Baujahr vor 1960 und es wurden nach2008 keinerlei Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (Gesamtpunktwert 0in Tabelle 2a)7Stadtteile (siehe Stadtteilkarte Seite 11)Mitte2Ost, West004PattonvilleWohnlagedurchschnittlicher Lärmpegel bei offenem Fenster ist sehr niedrig (Wohnunggehört zu den 10% der am leisesten gelegenen Wohnungen im Stadtgebiet)3Einkaufsmöglichkeit für täglichen Bedarf (breites Nahrungsmittelangebot,mindestens 100 m2 Verkaufsfläche) innerhalb von 300 m fußläufig erreichbar2Grad an Umweltbeeinträchtigungen z. B. durch Lärm, Rauch, Abgase, Strahlen,Feinstaub, Geruch, Erschütterungen usw. ist hoch bis sehr hoch (Wohnung gehört zu den 15% der am meisten beeinträchtigten Wohnungen im Stadtgebiet)2Wohnung liegt im Erdgeschoss (auch Hochparterre)2Souterrain-Wohnung ( Untergeschoss)6Punktsumme der Zuschläge Punktsumme der Abschläge 1) Entspricht dem durchschnittlichen Modernisierungsstandard und ist durch den Wert der Basis-Nettomiete inTabelle 1 in den entsprechenden Baualtersklassen vor 1995 schon abgedeckt!13Kornwestheimer Mietspiegel 2021
TABELLE 2A:PUNKTESYSTEM ZUR BEWERTUNG DERMODERNISIERUNGSMASSNAHMEN VON GEBÄUDEN MITBAUJAHR VOR 1995, DIE NACH 2008 DURCHGEFÜHRTWORDEN SEIN MÜSSENModernisierungsmaßnahmenFenstererneuerung mit Wärmeschutzfenster2nachträgliche Dämmung der Außenwand2nachträgliche Dämmung von Dach / oberster Geschossdecke1nachträgliche Dämmung der Kellerdecke1Erneuerung von mindestens 50 % aller Fußböden in der Wohnung1Erneuerung von mindestens 50 % aller Innentüren inkl. der Wohnungstür1zeitgemäße Erneuerung von mindestens 50 % der Elektroinstallation(inkl. Leitungsquerschnitt verstärkt)1maßgebliche Verbesserung des Grundrisses1Modernisierung des Sanitärbereichs (mindestens Fliesen im Bad, Wanne/Duschwanne, Waschbecken)1Erneuerung von mindestens 50 % der Außenanlagen1Wärmeerzeuger (z. B. Heizkessel, Gastherme) ausgetauscht1Schaffung einer barrierefreien Ausstattung (insbesondere schwellenlos erreichbare Wohnung,bodengleiche Dusche, Türbreite mindestens 80 cm)1Modernisierung von Treppenhaus samt Eingangstür1Sonstige Modernisierungsmaßnahme (Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsmaßnahmemind. 50 % des Merkmals betrifft)1Gesamtpunktwert ModernisierungKornwestheimer Mietspiegel 202114
SCHRITT 3ERMITTLUNG DER ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETEAnhand des Berechnungsschemas in Tabelle 3 wird aus den Ergebnissen der Tabellen 1 und 2die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt.TABELLE 3:ZeileBERECHNUNGSSCHEMA ZUR ERMITTLUNG DERORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETEBeschreibung des VorgangsAaus Tabelle 1Baus Tabelle 2ErgebnisErgebnis ABasis-Nettomiete aus Wohnfläche und Baujahr in Euro/m²Punktsumme Zuschläge–Punktsumme Abschläge –CDEUmrechnung der Punktedifferenz derZu-/Abschläge in Euro/m²Ergebnis B Ergebnis AxErgebnis BxErgebnis Adurchschnittliche monatliche ortsüblicheVergleichsmiete pro m² (Euro/m²)Ergebnis C:100 /- Ergebnis C /-Ergebnis Ddurchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete proMonat (Euro) Ergebnis D xWohnflächex Ergebnis EZeile A:Wählen Sie die Basis-Nettomiete in Tabelle 1 aus und übertragen Sie diese in Tabelle 3.Zeile B:Ermitteln Sie jeweils getrennt die Punktsumme aller Zu- bzw. Abschläge in Tabelle 2 undübertragen Sie diese in Tabelle 3. Ziehen Sie anschließend von der Punktsumme der Zuschlägedie Punktsumme der Abschläge ab. Die Punktedifferenz (Ergebnis B) kann auch einennegativen Wert annehmen, wenn die Abschläge überwiegen.Zeile C:Rechnen Sie die Punktedifferenz in Euro/m² um, indem Sie die Basis-Nettomiete (Ergebnis A)mit der Punktedifferenz (Ergebnis B) multiplizieren und anschließend durch 100 teilen. Ist derresultierende Betrag positiv, ergibt sich ein Zuschlag zur Miete, ist er negativ ein Abschlag.Zeile D:Berechnen Sie die durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m²(Ergebnis D), indem Sie die Summe aus Basis-Nettomiete (Ergebnis A) und demZuschlagsbetrag (Ergebnis C) bzw. die Differenz aus Basis-Nettomiete (Ergebnis A) und demAbschlagsbetrag (Ergebnis C) bilden.Zeile E:Berechnen Sie die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro Monat (Ergebnis E), indemSie die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m² und Monat (Ergebnis D) mit derWohnfläche der Wohnung multiplizieren.Zum Berechnen der ortsüblichen Vergleichsmiete finden Sie im Internet einen Online-Mietenberechner unterwww.kornwestheim.de.15Kornwestheimer Mietspiegel 2021
MIETPREISSPANNENBei dem in Tabelle 3 (Zeile E) ermittelten konkretenVergleichswert handelt es sich um diedurchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art,Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im Schnittpro Monat gezahlt wird. Die Auswertung zeigt, dassdie Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblichdifferieren können. Der Mietspiegel kann wesentliche Mietpreisunterschiede grundsätzlich durch diein den Tabellen 1 bis 2 angeführten Wohnwertmerkmale erklären. Trotzdem verbleibt ein Streubereichder Nettomieten für gleichartige Wohnungstypen,der statistisch nicht erklärt werden kann. Dies liegtsowohl an der Vertragsfreiheit als auch an qualitativen Unterschieden von im Mietspiegel enthaltenenWohnwertmerkmalen, sowie an nicht erfasstenWohnwertmerkmalen.Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittelaller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. DieseZweidrittel-Spanne beläuft sich in Kornwestheim imSchnitt auf /-19 Prozent um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete in Tabelle 3(Zeile E).Abweichungen nach oben oder unten von der indiesem Mietspiegel errechneten durchschnittlichenortsüblichen Vergleichsmiete sind gemäß BGH –VIII ZR 227/10 – zu begründen. Zur Begründungkönnen insbesondere nicht im Mietspiegel ausgewiesene Merkmale herangezogen werden. Dabei istzu beachten, dass bei der Mietspiegelerstellung vieleWohnwertmerkmale erhoben und auf deren Mietpreiseinfluss analysiert wurden. Wohnwertmerkmalemit eindeutig nachweisbarem signifikantem Einflussauf den Mietpreis sind in den Tabellen 1 bis 2 jeweilsmit ihrem durchschnittlichen Wert enthalten.Wohnwertmerkmale, die bei der Mietspiegel-erstellung erhoben und ausgewertet wurden, aber im Mittel keinen signifikanten Mietpreiseinfluss hatten,sind nachfolgender Auflistung zuentnehmen:Diese Wohnwertmerkmale können somit imRahmen der oben genannten Spannbreitenausfüllung nur mit Ausnahmebegründung und in sehrbegrenztem Umfang verwendet werden.Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, ReihenhausAnzahl der Wohnungen und Geschosse ineinem MehrfamilienhausAnzahl der Wohnräume in der WohnungEin-Zimmer-Apartment mit Bad und Küchebzw. KochnischeElektrospeicher-Einzelöfennicht alle Wohnräume, Küche oder Bad sindgleichmäßig beheizbarKornwestheimer Mietspiegel 2021zusätzliche Feuerungsanlage für festeBrennstoffe (z.B. Kachelofen, offener Kamin)zweites Bad in der Wohnungteilweise/überall Rollläden/Fensterlädenan den Fensterneigener Keller- oder SpeicheranteilErstinstallation (z. B. Strom, Wasser, Gas)freiliegend sichtbar auf PutzDurchgangszimmer vorhanden (d.h., einweiterer Hauptwohnraum kann ausschließlichüber dieses Durchgangszimmer begangenwerden)Wohnung mit alters-/behindertengerechterAusstattung (Breittüren, bodengleiche Dusche,keine Stufen/Schwellen inkl. Wohnungszugang),außer bei Modernisierungenhochwertige 3-Scheiben- oder Wärme-/Lärmschutzfenster, außer bei Modernisierungenüberwiegend Kachel-/Fliesenbodenin der Wohnung(Dach-)TerrasseGarten vorhanden, unabhängig von derNutzungsmöglichkeit (alleine odergemeinschaftlich durch Mieter)gemeinschaftliche Einrichtungen wie Wäschetrockenraum, Waschküche, Fahrradraumfreie, nicht reservierte Parkplätze vomVermieter bereitgestellteinzelne besondere Wohnlagemerkmale:Wohnung grenzt unmittelbar an gewerblichgenutztes Gebiet (Industrie-/Gewerbegebiet),Wohnung liegt in einem Bezirk mit hohemAnteil an Dienstleistungsgewerbe (Büros,Geschäfte), schlecht belichtete Räume(tagsüber meist elektrisches Licht erforderlich),Wohnung rein nordseitig ausgerichtet, Art derBebauung der Umgebung, Grad der Begrünungder Umgebung, Nähe zu Einkaufsmöglichkeitenfür speziellen Bedarf (Ansammlung von mind.5 Geschäften), Nähe zu Kinderbetreuungseinrichtungen oder zu Haltestellen vonöffentlichen Verkehrsmittel oder Bahnhöfen.16
III. ANWENDUNGSBEISPIELZur Veranschaulichung wird die Vorgehensweise an einer fiktiven Wohnung e AngabenWohnfläche84 m2Baujahr1964Tabellenwerte8,60 Euro/m2ZuschlagTabelle2Abschlag25abwertende MerkmaleMehrfamilienhaus ohne Sprechanlageüberwiegend alter PVC-Bodenaufwertende Merkmalekomplette Einbauküche gestellt,1 PKW-Stellplatz fest erung Kategorie II(5 Maßnahmen aus Tabelle 2a)2StadtteilMitte2WohnlageLage an einer Hauptverkehrsstraßemit viel Lärm und Abgasen2Punktsumme der Zuschläge bzw. der Abschläge139EXEMPLARISCHE ERMITTLUNG DER DURCHSCHNITTLICHENORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETEZeileBeschreibung des VorgangsAaus Tabelle 1Baus Tabelle 2DEErgebnis ABasis-Nettomiete aus Wohnfläche und Baujahr in Euro/m²Punktsumme Zuschläge–13CErgebnisUmrechnung der Punktedifferenz derZu-/Abschläge in Euro/m²8,60Punktsumme Abschläge 9–Ergebnis Ax8,60xErgebnis B 4Ergebnis Adurchschnittliche monatliche ortsüblicheVergleichsmiete pro m² (Euro/m²)Ergebnis D8,9417 4Ergebnis C:100 /- Ergebnis C8,60durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmietepro Monat (Euro) Ergebnis B /- 0,34xWohnflächex84 0,34Ergebnis D 8,94Ergebnis E 750,96Kornwestheimer Mietspiegel 2021
INFORMATION UND BERATUNGStadt KornwestheimFachbereich Planen und BauenJakob-Sigle-Platz 1, 70806 KornwestheimTelefonE-MailInternetBeratung für ihre Mitglieder bieten:DMB Mieterbund für Stadt undKreis Ludwigsburg e. V.07154 m.deAsperger Straße 19, 71634 LudwigsburgTelefonE-MailInternetDie Stadtverwaltung kann nur kurze allgemeine Auskünfte und Hinweise zum Mietspiegel geben.Eine für den Einzelfall erforderliche Rechtsberatungkann nicht übernommen werden.07141 928071, Fax 07141 -ludwigsburg.deHaus & Grund Region Ludwigsburg e. V.Hospitalstraße 9, 71634 LudwigsburgDen kostenlosen Online-Mietenberechner finden Sieunter net07141 925899, Fax 07141 rund-ludwigsburg.deImmobilienverband DeutschlandIVD Süd e. V.Körnerstraße 15, 71634 LudwigsburgTelefonE-MailInternetKornwestheimer Mietspiegel 20211807141 920856, Fax 07141 [email protected]
IMPRESSUMHERAUSGEBERINStadt KornwestheimFachbereich Planen und BauenJakob-Sigle-Platz 170806 KornwestheimBILDNACHWEISBild und Grafik: Stadt KornwestheimGRAFISCHE GESTALTUNGkernHouse – medienagentur bleyDRUCKStadt Kornwestheim, HausdruckereiKONZEPTION, DATENERHEBUNG, DATENANALYSE UND AUSWERTUNGEMA-Institut für empirische MarktanalysenWaltenhofen 2931
An der Neuerstellung und der Fortschreibung des Mietspiegels hat ein begleitender Arbeitskreis aus Wohnungsmarktexperten mitgewirkt. In diesem Gremium waren vertreten: 1. DMB-Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg e. V. 2. Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Haus
